CONDOMINIO: La modifica delle tabelle millesimali

La maggioranza necessaria per l'approvazione e la modifica delle tabelle millesimali

Con l’ordinanza n.19838/2018, sotto riportata, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione ribadisce, e quindi avvalora, l’interpretazione maggioritaria in tema di modifica delle tabelle millesimali in materia di Condominio, definendone le maggioranze richieste dalla Legge.

Di seguito due passaggi fondamentali del provvedimento richiamato:

Corte di Cassazione, Sez. II, Ordinanza n. 19838 del 26 Luglio 2018

L’atto di approvazione – analogamente all’atto di revisione – delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicché abbisogna del consenso della maggioranza qualificata ex art.1136, 2° Co., c.c. e non già del consenso unanime dei condomini (conforme a Cass. Sez.Unica n. 18477 del 09.08.2010).

Evidentemente ciò che riveste valenza, ai fini della sufficienza del quorum ex articolo 1136, 2° Co., c.c., ancorché si tratti di tabelle millesimali allegate a un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese (“non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’articolo 68 disp. att. c.c., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella “diversa convenzione” di cui all’articolo 1123, 1° Co., c.c.”, cosi’ in motivazione Cass. Sez. Unica Sent. n.18477 del 09.08.2010).

SINTESI: LA MAGGIORANZA RICHIESTA PER L'APPROVAZIONE E LA MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI E' QUELLA INDICATA NELL'ART.1123, 2° CO, C.C.

La suddivisione delle spese relative ai beni comuni, cioè fruibili da più soggetti, come i beni condominiali, è definita da un criterio legale dettato dall’art.1123 c.c.. Tuttavia, con l’approvazione del regolamento condominiale, che ha natura contrattuale ed è quindi parimenti vincolante per i partecipanti, questi ultimi possono derogare a tale criterio. In particolare, la proporzionalità delle spese è definita dalle c.d. tabelle millesimali che sono generalmente allegate al regolamento e che definiscono specificatamente il metodo di ripartizione delle spese tra i condomini. Nelle tabelle millesimali, in pratica, viene indicato il valore proporzionale di ciascuna unità.

Dunque, la sua modifica incide sul costo che ciascun condomino è chiamato a sostenere per la manutenzione e fruizione delle parti comuni dell’edificio. La Corte di Cassazione, nell’ordinanza richiamata, afferma come per l’approvazione ovvero la modifica del criterio di riparto delle spese comuni, cioè delle tabelle millesimali, non sia necessaria l’unanimità dei partecipanti, bensì la maggioranza dettata dall’art.1136, 2° Co., c.c. e cioè la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, quindi alla votazione, che rappresentino però almeno la metà del valore dell’intero edificio.